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Segundo estimativas do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), a população da cidade de São Paulo cresceu de 10,9 milhões de habitantes, em 2007, para 12,1 milhões, em 2017. Ou seja, mais de um milhão e 200 mil pessoas procuraram por uma moradia na capital paulista nos últimos dez anos. Para atender a essa demanda gigantesca, construções de residências acontecem em toda a cidade, mas existem regiões da capital que concentram o interesse da população e das construtoras.

Um dos destaques é de crescimento são os bairros da Zona Leste. Embora seja vista, comumente, como um espaço à parte da capital paulista, a Zona Leste atraiu o interesse de muitas construtoras nos últimos dez anos, principalmente nos bairros localizados não regiões da Penha e de Itaquera.

Nesse período, apenas as subprefeituras da Penha e de Itaquera foram responsáveis por emitir, respectivamente, 726 e 437 alvarás de execução de edificações novas, que é o documento que libera o início das construções. Isso fez com que essas subprefeituras ocupassem a primeira e a terceira colocação das regiões que mais emitiram alvarás na cidade.

Também merecem destaque as regiões de Pinheiros (Zona Oeste), Vila Mariana (Zona Sul) e Santana (Zona Norte). Pinheiros ocupa a segunda colocação, com 460 alvarás de execução emitidos, enquanto Vila Mariana e Santana estão em quarto e quinto lugar, com 398 e 361 alvarás, respectivamente. Veja a seguir um mapa da cidade com os dados de cada subprefeitura:

Os resultados apresentados acima são referentes ao número absoluto de alvarás emitidos por cada subprefeitura. Mas, para avaliarmos quais regiões mais cresceram também temos que dividir esses valores pela área de cada unidade administrativa. Dessa forma, temos um índice de crescimento capaz de comparar regiões grandes e pequenas.

Mesmo após a divisão dos valores, a região da Penha continua em primeiro lugar, com o maior crescimento na última década. Vila Mariana e Pinheiros sobem para o segundo e o terceiro lugar e, logo abaixo, aparecem a Sé (Centro) e a subprefeitura Ermelino Matarazzo (Zona Leste). Nessa análise, embora Itaquera tenha perdido seu destaque, outras regiões da Zona Leste, como Aricanduva, Vila Prudente e Mooca, ficam mais evidentes, o que reafirma a maior atenção das construtoras à Zona Leste.

Para a produção da pesquisa foram analisados os mais de 40 mil alvarás emitidos pela Secretaria de Urbanismo e Licenciamento da cidade de São Paulo nos últimos dez anos. Como existem muitos tipos de autorizações que o órgão pode despachar, foi necessário o auxílio da secretaria para determinar como seriam trabalhados esses dados.

A informação que nos passaram é de que existem dois tipos de alvarás de novas edificações: os de autorização e os de execução. Em termos simples, o primeiro apenas avalia o projeto, enquanto o segundo libera o início das obras. Sendo assim, escolhemos utilizar apenas os dados referentes aos mais de 6 mil alvarás de “execução”, pois eles permitem quantificar a expansão definitiva do número de construções na cidade.

Preços médios

De acordo com os dados de preços do portal imobiliário Properati.com.br, os imóveis colocados à venda na cidade de São Paulo registraram uma queda média no valor do metro quadrado de 0,92%, no período que vai de setembro de 2013, quando o preço era de R$ 8.087, a setembro deste ano, que registrou valor médio de R$ 8.012.

A leve queda em quatro anos indica uma estagnação nos preços na cidade, porém, quando avaliamos a região da Penha, que foi onde houve o maior número de novas construções, podemos notar uma queda significativa nos valores. Em setembro de 2013, o preço médio do metro quadrado no bairro da Penha era de R$ 4.856, enquanto, em setembro deste ano, o valor calculado foi de R$ 4.733. Isso significa uma queda de 2,53%. Dessa maneira, a região se torna uma boa opção para quem busca por imóveis, pois apresenta um elevado número de propriedades novas e com preço abaixo da média.